“FLIPPING HOUSES” ¿Una buena inversión?

“Flipping houses” es el nombre que se le da en Estados Unidos al negocio que consiste en comprar una vivienda, hacer cambios significativos y/o reformas para su posterior venta a un precio más alto.

ENCUENTRA UNA VIVIENDA “FEA” PERO BIEN SITUADA

Ubicación, ubicación y ubicación. En primer lugar, hay que encontrar una vivienda situada en una buena zona que no sea visualmente atractiva o necesite reformas, podríamos poner como ejemplo la “casa de los abuelos” que los nuevos dueños o herederos quieren venderla con la misma decoración antigua y sin ningún cambio en el mobiliario, aquí encontramos una oportunidad para hacer cambios para subir el valor de venta.

EL PRECIO JUSTO

Muy importante tener el conocimiento del valor de mercado de las viviendas en la zona, consulta con un experto para poder calcular el posible beneficio a obtener después del cambio.

GASTOS E IMPUESTOS

Ten en cuenta que al precio de compra hay que añadirle entre un 10% y un 13% de gastos que conlleva la compraventa. Hay posibilidades de comprar a nombre de una empresa que, si se encuentra bajo el epígrafe correcto, se puede reducir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales del 8 al 2% en Andalucía.

También tienes que recordar que, del beneficio obtenido de la compra, restando todos los gastos, habría que abonar a hacienda el 21% aproximadamente.

REFORMA O HOME STAGING

Cuando hablamos de cambios significativos, estos pueden ir desde una reforma parcial o integral hasta un cambio en decoración y mobiliario que es el concepto “*Home staging”.

*Home Staging:  es una técnica de marketing inmobiliario que consiste en preparar y revalorizar un inmueble. El objetivo es transformar un inmueble en modélico, sobrio y acogedor, con el fin de atraer a todos los públicos y permitir que se proyecten en ese espacio.

PRESUPUESTOS, AMUEBLAR Y HOME STAGING

Otro paso importante es pedir un presupuesto de la obra o arreglos a realizar en la vivienda. Encuentra un buen profesional que te proporcione un precio cerrado por la obra a realizar. Siempre es recomendable amueblar la vivienda, pues siempre se vende mejor una vivienda con muebles que sin ellos.

Tenemos varias opciones para amueblar y decorar, pero una muy interesante es el concepto de home staging, donde a veces se usan muebles de cartón en modo “atrezzo” para hacer el inmueble más atractivo. Home staging tiene muchas otras variantes que te pueden ayudar a mejorar el inmueble con poca inversión económica.

HIPOTECA O COMPRA AL CONTADO

Obviamente, si compras al contado, te ahorras gastos generados por la hipoteca. Con respecto a la hipoteca, debes tener en cuenta que el banco normalmente concede el 80% del valor de la vivienda, por lo que debes aportar entre el 30 y el 33% del valor de venta.

Hay formas de conseguir el 100% de la inversión, por lo que se podría realizar la compra sin ninguna aportación inicial.

NÚMEROS FINALES

Al final tienes que sumar todos estos gastos y tener una idea clara del precio final al que se puede vender después de las mejoras.

Recomiendo un cálculo optimista y pesimista, donde hay ganancia incluso en el peor caso. Yo estimo que la vivienda se debe vender en un plazo máximo de 3 meses si se está bien asesorado por un profesional que conozca el mercado.