5 cosas que debe saber un inversor sobre el alquiler
La vivienda siempre ha sido un valor refugio para pequeños y grandes inversores. Desde la pandemia, muchas familias tienen algo de ahorros acumulados y están pensando en adquirir una vivienda para ponerla en alquiler. Pero hay quien desconoce las distintas modalidades que existen de alquiler, y las implicaciones legales de las mismas.
En este artículo voy a destacar 5 cosas que un inversor debe saber antes de lanzarse a alquilar. Así que si estás pensando en comprar para alquilar, ¡sigue leyendo para estar bien informado!
Los alquileres se rigen principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y en lo que esta ley no cubra, por el Código Civil. La última modificación de la LAU se produjo en marzo del 2019, así que todo lo que sigue a continuación es válido para contratos celebrados a partir de esa fecha, y hasta nueva revisión de la ley.
Arrendamiento de vivienda vs. arrendamiento para usos distintos de vivienda
Cuando la ley habla de arrendamiento de vivienda, se entiende que la propiedad va a servir como residencia o domicilio habitual del inquilino. Es decir, que va a ser su hogar.
Cuando la ley habla de arrendamiento para usos distintos de vivienda, normalmente se refiere a alquileres de locales, o para actividades docentes, culturales, etc. Pero es importante saber que una casa o un piso no siempre se tiene que alquilar “como vivienda”. Los alquileres por temporada, ya sean solo de verano o de cualquier otra, también entran en la categoría de alquiler para uso distinto de vivienda, porque no satisfacen la necesidad permanente de vivienda del inquilino, sino una necesidad temporal.
Lo relevante para distinguir un tipo de contrato de otro es que en un contrato de alquiler para uso distinto de vivienda tiene que quedar claramente reflejado tanto la fecha de comienzo como la de finalización del contrato, el hecho de que el inquilino tiene una residencia permanente en otra parte, y que este inmueble lo está alquilando por una necesidad puntual por motivos de estudios, trabajo, etc.
La fianza es obligatoria, y en muchas CC.AA. es obligatorio depositarlo
La ley marca una fianza legal obligatoria de una cantidad equivalente a una mensualidad de alquiler si es alquiler de vivienda y de dos para usos distintos de vivienda. Luego opcionalmente se permite pedir unas garantías adicionales cuyo valor no puede exceder de lo equivalente a dos mensualidades.
Por tanto, cuando en un anuncio de una vivienda leemos que se piden dos meses de fianza, técnicamente se trata de un mes de fianza y un mes de garantía adicional.
Lo que como inversor debes saber es que en muchas Comunidades Autónomas es obligatorio depositar el mes de fianza (y solo el mes de fianza, no los de garantía adicional en caso de existir) en el organismo correspondiente, en un plazo de normalmente un mes, a riesgo de incurrir en recargos y sanciones de no hacerlo.
Compromisos de duración por parte del inquilino y del propietario
Como inversor también has de saber que si pones en alquiler tu propiedad y firmas un contrato de alquiler de vivienda habitual, aunque lo firmes por un periodo únicamente de un año, estarás obligado a prorrogarlo hasta un máximo de 5 o 7 años (según si eres persona física o jurídica) si el arrendatario así lo desea. Durante ese tiempo solamente podrás incrementar la renta en función del IPC, y solo podrás recuperar la vivienda a partir del primer año si lo necesitas para uso propio o de un familiar directo. Y ojo, esto último tiene que estar explícitamente recogido en el contrato de alquiler, si no, no se puede aplicar. Y además, no vale inventarse una necesidad y luego no mudarse al piso, porque en caso de que se descubra el engaño el inquilino tiene derecho a recuperar la vivienda o a reclamar daños y perjuicios.
Ahora bien, el inquilino también tiene una obligación en cuanto a la duración: los primeros seis meses del contrato son obligatorios también para el inquilino, por ley. Es decir, si el inquilino deja el piso a los 4 meses de firmar el contrato, tendrá que pagar los 2 meses restantes hasta cumplir el plazo mínimo de 6 meses, además de la penalización correspondiente si esta se ha recogido en el contrato (si no, no).
Otro factor a tener en cuenta es que todo esto solo se aplica en caso de arrendamiento de vivienda habitual. Si lo que alquilamos es un local, o un sitio habitable, pero para “uso distinto de vivienda”, es decir, por temporadas, la duración la pactan libremente las partes y no aplica la prórroga obligatoria.
Comisión de la agencia inmobiliaria – quién la paga
Si vas a alquilar una vivienda, asegúrate de saber qué parte –inquilino o arrendador- suele asumir el pago de la comisión de la agencia inmobiliaria en tu zona. Y es que este detalle cambia de región a región. En algunas Comunidades es siempre el inquilino el que paga “el mes de agencia”, en otras es el propietario, y en otras puede llegar a pagar una mensualidad cada uno. Esto no está regulado por ninguna normativa, depende de la práctica habitual -es decir costumbres-, de cada zona. En general en mercados donde hay relativamente poca oferta y relativamente mucha demanda de alquiler, suele ser el inquilino al que se cobran estos servicios.
Lo que debes saber, como inversor, es que si decides asumir los costes de la inmobiliaria en un mercado en el que normalmente los paga el inquilino, es posible que consigas alquilar antes tu vivienda porque los inquilinos estarán más interesados en ver propiedades sin ese coste extra, y puede que tengas que hacer menos rebaja en el precio, porque los inquilinos pueden preferir ahorrarse ese gasto a fondo perdido antes que conseguir una pequeña rebaja en la renta.
Se puede comprar o vender una propiedad alquilada, pero…
La ley permite la venta de una propiedad con un contrato de alquiler vigente, sin embargo, el comprador de la vivienda se tendrá que subrogar a la posición de arrendador y mantener las condiciones del contrato existentes, incluida la cantidad de la renta y la prórroga obligatoria hasta 5 años (o 7) desde la fecha de firma original. Y ojo, para ello NO es obligatorio que el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro.
Otra cosa importante a tener en cuenta si tú como inversor vas a comprar o vas a vender una propiedad alquilada, es el derecho de tanteo y retracto del inquilino. El derecho de tanteo quiere decir que el vendedor tiene la obligación de avisar al inquilino de su intención de vender, y darle 30 días para que pueda ejercer su derecho de compra en las mismas condiciones que lo haría un tercero. Si el vendedor no cumple con esto y vende la propiedad a un tercero sin avisar, entra en juego el derecho de retracto, que viene a decir que el inquilino tiene derecho a comprar la propiedad en las mismas condiciones en las que ha sido vendida al tercero, dejando sin efecto esa venta.
Los contratos de alquiler y la Ley de Arrendamientos Urbanos tienen muchísimas más particularidades que sería demasiado largo describir aquí.
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